2026年上半年，房地产市场的核心变化是修复逻辑切换。去年四季度以来政策持续托底，曾带动部分核心城市成交阶段性回暖；但进入5月后，新房销售动能再度转弱，开发投资、新开工和房企资金来源继续承压，。在这一背景下，需求和资金都在向确定性更高的方向集中。居民购房更多转向二手房等交付确定性更强的房源，区域上向核心城市成熟板块集中；房企投资则从全国扩张转向核心地块和优质项目。由此，上半年市场呈现“整体承压、局部回暖”的特征：

　　展望下半年，地产主线仍是政策托底、结构分化、缓慢出清。修复将继续沿核心城市强于低能级城市、二手房强于新房、需求端先于开发端的路径展开：一线和强二线有望率先筑底，低能级城市仍需更长时间消化库存。预计全年商品房销售面积同比下降8%-10%、销售额下降11%-13%；开发投资与新开工全年降幅或分别在16%-19%和21%-23%。因此,下半年是磨底之年，关键在于核心城市的企稳能否向二线扩散、销售改善能否重新接通开发循环--这也是判断行业是否真正触底的核心信号。

　　对黑色系而言，地产端仍是螺纹需求的拖累项，但随着地产用钢需求基数持续下移，其对螺纹表需的边际拖累较前期有所减弱。下半年螺纹需求或维持低位弱稳，钢价修复仍需依赖供给收缩、库存去化和宏观预期改善共同配合。

　　上半年数据指向同一条线索：政策端继续以核心城市精准松绑托底，带动三四月销售阶段性修复；但进入5月后，新房销售动能重新转弱，且并未有效传导至开发端。与此同时，需求和资金向确定性资产集中，区域、产品和价格分化进一步放大。

　　从实际效果看，核心城市松绑对三四月成交修复有一定推动，尤其是改善型需求和二手房交易活跃度有所提升。但这类政策更多是释放存量需求、改善局部预期，并未改变新房销售向开发端传导不足的问题。5月销售动能再度转弱，也说明政策脉冲效应边际递减，市场仍需要库存、价格和房企信用同步修复。

　　从中央表态看，4月政治局会议提出“努力稳定房地产市场”，相比此前“着力稳定”与更早的“止跌回稳”，表述更强调稳定过程而非短期结果。这反映出政策层面对市场状态的判断：核心城市已有边际改善，但全国修复基础仍不牢固。后续政策更可能通过因城施策、城市更新、收储和保障房转化稳预期，而不是重新回到强刺激路径。

　　因此，上半年政策的含义是确认两条主线：一是高能级城市继续释放合理住房需求，二是库存压力较大的城市更多转向存量盘活、收储、保障房转化和新增供地约束。政策从“放松购房”转向“修复结构”的特征更加明确。

　　三四月市场表现尚可，传统“小阳春”叠加部分城市政策优化，带动核心城市成交阶段性回升；但进入5月后，新房销售动能开始转弱。国家统计局数据显示，1-5月全国新建商品房销售面积累计同比下降10.8%，降幅重新走扩；销售额累计同比下降13.5%，虽仍延续小幅收窄，但降幅仍大于销售面积，说明成交均价和成交结构仍偏弱，房企回款压力尚未明显缓解。

　　新房承接需求的能力下降，是上半年市场偏弱的主要原因。期房交付风险、房价下跌预期和收入预期偏弱，仍在影响购房决策。即便部分城市放松限购、降低首付、提高公积金额度，修复也主要集中在核心城市、核心板块和优质房企项目，全国层面尚未形成扩散。

　　从金融端看，居民加杠杆意愿仍然偏弱。1-5月居民新增中长期贷款累计约628亿元，较2025年同期少增约7719亿元；同期房企到位资金中个人按揭贷款同比下降28%，居民购房加杠杆意愿未明显修复，仍受居民资产负债表和收入预期约束。后续销售能否真正企稳，不仅取决于限购限贷优化，也取决于居民收入预期和房价预期能否同步改善。

　　更关键的是，销售端弱修复没有传导到开发端。1-5月，全国房地产开发投资同比下降16.2%，降幅连续三个月走扩；新开工面积同比降幅也连续两个月扩大至22.6%；房企到位资金同比下降19%，降幅连续十四个月走扩。个别项目销售改善不足以支撑房企重新扩投资、增开工，行业仍处于收缩资产负债表阶段。

　　需求并未消失，但更多转向存量市场。中指研究院数据显示，2026年5月20城二手住宅成交14.1万套，环比下降9%，但同比增长19.3%；1-5月累计成交62.9万套，同比增长4.4%，部分核心城市成交连续处于近年同期高位，北京、上海表现最为突出，5月二手房成交分别同比增长12.1%、30.9%，并连续两个月创近五年同期新高；深圳在4月底政策优化后，5月二手房成交同比亦实现转增。

　　二手房的优势在于交付确定、价格透明、议价空间更大，且核心城市二手房多位于成熟板块，更能直接满足通勤、学区和改善需求。不过，二手房活跃并不等同于全面回暖。成交改善背后仍有以价换量，挂牌绝对规模仍偏高，5月70大中城市二手房价同比仍下降5.9%。二手房的韧性，本质是价格调整后真实需求被重新激活。

　　类似变化也体现在土地市场。1-5月，TOP100房企拿地总额2411.6亿元，同比下降40.5%，整体投资意愿仍弱；但核心城市优质地块仍有溢价，央国企继续主导拿地。房企拿地逻辑已从规模扩张转向确定性优先，更看重安全边际、去化确定性和资金回笼。局部高热不代表投资信心全面恢复，而是资金向核心资产集中。

　　需求和资金向核心区域集中，价格端也呈现出更明显的梯度分化。2月以来，一线城市新房价格率先转正，随后3-4月修复趋势延续，5月新房和二手房价格仍保持环比改善，说明核心城市在政策优化和改善型需求支撑下，价格底部已经相对清晰。但全国价格端并未进入同步止跌阶段。二线城市整体仍处弱修复状态，核心区和改善型项目表现相对稳定，但普通板块和外围区域仍有压力；三四线城市则继续受库存、人口和购买力约束，价格调整尚未结束。

　　价格端需要观察的是一线城市企稳能否向强二线扩散，并逐步带动普通板块修复。若二线接力不足、低能级城市库存压力仍未缓解，全国房价仍难形成同步修复。

　　下半年判断的关键，在于托底政策能否继续推动销售、投资、价格和库存重新形成传导。具体看，政策端定调稳预期和去库存，销售端观察二手房和核心城市能否继续承接需求，投资端关注开工和拿地能否止跌，价格库存端则看二线能否接力、去化能否从被动转向主动。

　　承接上半年“精准松绑+稳预期”的基调，下半年政策或将继续围绕稳预期、防风险和去库存展开。从5-6月的会议和政策表述看，这一取向更加清晰：部委和地方政策更多聚焦收储、城市更新、现房销售和融资支持，地产政策正从“刺激成交”转向“处理存量”。

　　6月8日国务院政策例行吹风会进一步将城市更新、“好房子”、中央预算内投资和专项债等内容放在一起讨论，房地产政策与城市更新、存量改造和保障性住房的结合更为明确。这意味着下半年政策发力点不会只落在新房销售端，而会更多通过更新改造、收储转化和改善型住房供给来修复供需结构。

　　6月18日求是网文章《以更大力度提振消费》提出，要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心形成负向螺旋，增强广大城乡居民的消费预期和底气。房地产被放到居民消费和资产负债表修复框架下理解，说明稳地产的重点已从单纯托成交，转向稳定房价预期、交付预期和居民财富预期。

　　由此看，下半年政策主线仍是稳市场、防风险、去库存、优供给。核心城市可能继续优化限购限贷、降低交易成本、支持改善型需求；库存压力大的城市则更侧重收储、保障房转化、减少新增供地和城市更新；房企端仍以融资白名单、保交付和预售资金监管为主。

　　下半年成交或有边际改善，但主要弹性仍来自一线和强二线核心板块，以及二手房和改善型需求。低能级城市新房仍受库存、人口和购买力约束，难以形成全国性反弹。预计全年商品房销售面积同比下降8%-10%，销售额降幅在11%-13%，销售额弱于面积的格局仍将延续。

　　从居民部门看，当前居民中长期贷款和个人按揭贷款均未显示出趋势性修复，说明居民对未来收入、房价和资产负债表仍偏谨慎，销售的实质修复仍需收入和信用需求的配合。

　　二手房仍是需求释放的重要承接渠道，但“量稳”不等于“价稳”。在挂牌压力和降价换量仍未消化前，二手房成交韧性会继续对新房形成比价压力，倒逼房企通过折扣、特价房和渠道分销加快去化。

　　销售端改善能否重新传导至开发端，是循环能否修复的关键，而投资正是其中修复难度最大的一环。房企当前仍以保现金流、降库存、控风险为主，即使销售边际改善，也未必立即扩大开工和拿地。预计全年开发投资同比下降16%-19%，新开工面积下降21%-23%。投资端真正企稳，需要同时看到销售回款改善、房企资金来源修复、土地成交扩散和新开工降幅明显收窄，目前这些条件尚未同时具备。

　　土地市场仍将延续“少拿地、拿好地”。核心城市优质地块热度不低，央国企和优质混合所有制房企仍是主力；弱二线和三四线土地成交难明显修复。这意味着未来新房供应将进一步向核心城市、核心板块和改善型产品集中，开发投资难有全国性回升。

　　土地出让收入承压，对地方政府而言，不仅压制财政弹性，也会影响城市更新、收储转化和基础设施配套的持续投入。下半年去库存要取得实质进展，不能只依赖地方财政托底，更需要控制低效新增供地、盘活存量资产，并通过政策性资金支持重点项目。

　　销售与投资两端的修复程度，最终都会反映到价格和库存上。一线城市价格环比转正，说明核心城市底部信号增强，但全国止跌不能只看一线。下半年更关键的是强二线核心区能否继续收窄跌幅，并向普通板块扩散；弱二线和三四线若新增供应压缩不足，价格仍有下行压力。全年房价同比或仍小幅下降，但跌幅有望较前期收窄。

　　库存仍是价格筑底的核心约束。5月末，全国商品房待售面积累计同比下降0.4%，但住宅待售面积累计同比增长0.8%。狭义库存边际去化，并不等于库存压力解除。更大的压力仍来自已开工未售、潜在供应和二手房挂牌。下半年去库存需要供需两端同时调整：需求端释放合理住房需求，供给端减少低效新增供地，推动存量收储、保障房转化和城市更新。

　　从黑色系角度看，房地产下半年仍难成为钢材需求的主要增量来源。当前新房销售尚未有效传导至开发端，全年开发投资和新开工预计仍维持两位数下滑，建筑钢材需求修复基础仍然偏弱，螺纹需求难以出现趋势性回升。

　　不过,就下半年而言,地产对螺纹的边际拖累或较上半年有所减弱。一方面,2025年下半年开发投资、新开工的绝对规模已降至较低水平,用钢需求基数明显走低,2026年下半年同比降幅难以明显扩大,对螺纹表需的边际冲击趋于收敛;另一方面,下半年城市更新、好房子、保障房转化和收储等政策有望进一步落地,部分对冲地产链条继续下行的压力。